Prefactibilidad de proyectos arquitectónicos by Julio Fernando Salamanca Pinzón

autor:Julio Fernando Salamanca Pinzón [Pinzón, Julio Fernando Salamanca]
La lengua: spa
Format: epub
editor: Universidad Nacional de Colombia

Fuente: elaboración propia.

Se entiende que para conocer el valor del terreno se requiere haber estimado su “potencial de desarrollo", tarea que corresponde al proceso 6 del estudio de prefactibilidad y sus etapas precedentes.

Este valor del terreno, medido a través de su incidencia en las ventas del proyecto, permite hacer estimativos rápidos del precio de un predio. En otras palabras, lo que un predio vale está en función directa de lo que se pueda construir sobre él; más específicamente de lo que valga comercialmente lo que se pueda construir sobre él. Efectivamente, sobre un mismo predio podemos imaginar diferentes proyectos arquitectónicos, cada uno explotándolo de manera y en grado diferentes, correspondiéndose con esquemas de ocupación que tienen diferentes niveles de eficiencia. En la medida en que el lote sea mejor aprovechado, la incidencia de su valor sobre las ventas tenderá a bajar. Igualmente el valor que el proyecto pueda pagar por el lote tenderá a ser mayor para un esquema urbanístico más eficiente. Todo lo anterior equivale a decir que el valor de un terreno depende de “lo que se le ponga encima". Ahora bien, hay varias maneras de “ponerle algo encima" a un terreno: una es como se ha mencionado, mediante esquemas de ocupación (de explotación) diferentes, pero igualmente un nivel de acabados más elevado incrementa el peso relativo de la construcción frente al del lote (tomando los dos como porcentajes de las ventas). Un proyecto arquitectónico intrincado o de unidades de habitación muy pequeñas (tipo apartaestudios) donde cada unidad tiene sus propias unidades de cocina y baños, que son espacios con alta incidencia de muros, instalaciones y acabados, tenderá a elevar el porcentaje de incidencia de la construcción sobre en el valor de ventas en detrimento del que le corresponde al terreno. Inversamente, en un proyecto con pocos muros, tipo oficina abierta o bodegas, la construcción tiende a pesar menos y el terreno cobrará más importancia. Igual sucede, por ejemplo, en un proyecto de VIS unifamiliar donde la construcción es mínima, cero acabados, mínima cantidad de muros y economías totales en todos los ítems de construcción.

El precio que un promotor de proyectos estará dispuesto a pagar por determinado terreno provendrá sin duda del ejercicio anterior. Y dado que ellos constituyen la demanda primera por suelo, serán estos a su vez quienes irán configurando los precios de la tierra en una ciudad. De modo que los precios de la tierra dependen en gran medida del potencial que esta tenga para generar inmuebles con destino al mercado, o en general para generar construcciones con destino comercial. Esto no significa que este sea el único factor que determina los precios del suelo, pero con seguridad es uno de los mecanismos más importantes de la formación de los precios del suelo.

Grupo II. Costos directos de construcción

Los costos directos de construcción incluyen:

Los materiales.

La mano de obra.

Las herramientas y los equipos de construcción.

El transporte.

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